Scheidung und Immobilie: Was passiert mit dem gemeinsamen Haus?

• Wer steht im Grundbuch? Entscheidend ist nicht, wer die Raten gezahlt oder das Haus genutzt hat, sondern wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Stehen beide Ehepartner zu gleichen Teilen im Grundbuch, gehört die Immobilie beiden hälftig – unabhängig vom Beitrag zur Finanzierung.
• Zugewinngemeinschaft: Die meisten Ehen werden ohne Ehevertrag geschlossen, dann gilt der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Während der Ehe erworbene Werte werden im Scheidungsfall ausgeglichen – auch der Wertzuwachs einer Immobilie, selbst wenn sie nur einem Partner gehört.
• Schulden und Kredite: Beide Partner haften für gemeinsame Kredite. Auch wenn ein Partner auszieht, bleibt er bis zur Umschuldung oder Entlassung aus dem Vertrag zahlungspflichtig gegenüber der Bank.

• Marktentwicklung: Auch Immobilienpreise können schwanken. Nach dem Boom der letzten Jahre gibt es aktuell (2025) eine Preiskorrektur. Wer teuer gekauft hat, muss mit längerer Haltezeit rechnen, um Wertsteigerungen zu erzielen.
• Leerstandsrisiko: Ist die Wohnung nicht vermietet, fallen Kosten an, ohne dass Einnahmen fließen. Das kann in Regionen mit abnehmender Bevölkerung oder vielen Neubauten zum Problem werden.
• Instandhaltung und Verwaltung: Immobilien müssen laufend gepflegt, saniert und verwaltet werden. Reparaturen oder Mietausfälle können die Rendite schmälern.
• Mietausfall und Bonität: Zahlungsunfähige oder unzuverlässige Mieter sind ein Risiko – daher sollte die Bonitätsprüfung vor Vertragsabschluss sorgfältig sein.
• Regulatorische Änderungen: Neue Gesetze (z. B. Mietendeckel, energetische Sanierungspflichten) können Kosten erhöhen oder die Mieteinnahmen begrenzen.
• Liquidität: Immobilien lassen sich nicht schnell „an der Börse“ verkaufen. Ein Verkauf dauert Monate – kurzfristige Verfügbarkeit des investierten Geldes ist nicht gegeben.

1. Verkauf der Immobilie:
   Oft der einfachste Weg, insbesondere wenn sich beide Parteien einigen können. Nach Verkauf wird der Erlös (abzüglich Restschulden und Kosten) gemäß Eigentumsanteil oder Vereinbarung aufgeteilt.
2. Übertragung an einen Partner:
   Einer übernimmt das Haus und zahlt den anderen aus (sog. Auszahlung oder Übernahmezahlung). Hierzu wird eine Einigung über den Wert (am besten durch Gutachten) benötigt. Zudem muss die Bank einer Kreditübernahme durch nur einen Partner zustimmen.
3. Vermietung:
   Die Immobilie wird gemeinsam behalten und vermietet, der Überschuss wird geteilt. Dies erfordert allerdings anhaltende Kooperation.
4. Weiternutzung durch Kinder:
   Manchmal wird vereinbart, dass die Immobilie zunächst von Kindern oder einem Partner weiter genutzt werden darf, z.B. bis Kinder die Schule abgeschlossen haben. Danach erfolgt Verkauf oder Auszahlung.

Kommt keine einvernehmliche Lösung zustande, kann jeder Eigentümer eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Die Immobilie wird dann öffentlich versteigert, der Erlös aufgeteilt. Dies bringt oft einen geringeren Verkaufspreis, sollte also nur als letzter Ausweg gewählt werden.

• Schenkung/Übertragung: Wird der Anteil eines Partners ohne angemessene Gegenleistung übertragen, kann Schenkungssteuer fällig werden (es gelten Freibeträge zwischen Ehegatten).
• Spekulationssteuer: Wird eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb verkauft und nicht selbst genutzt, kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen.
• Notar und Grundbuch: Für jede Eigentumsübertragung sind ein Notartermin und die Änderung im Grundbuch erforderlich – hierfür fallen Gebühren an.

• Ziehen Sie frühzeitig Fachleute (Notar, Anwalt, Immobiliengutachter) hinzu, um einen fairen und rechtssicheren Ausgleich zu erreichen.
• Lassen Sie die Immobilie professionell bewerten – der Marktwert ist die Grundlage für alle weiteren Schritte.
• Treffen Sie schriftliche Vereinbarungen zu Nutzung, Kostenübernahme (z.B. wer zahlt die laufenden Kredite, Nebenkosten etc.) und zum weiteren Vorgehen.
• Denken Sie an Ihre persönliche Absicherung, z.B. bei Kreditübernahme oder Auszug. Lassen Sie sich von der Bank beraten.
• Handeln Sie mit Augenmaß – ein Streit um die Immobilie kostet Zeit, Geld und Nerven.

Bei Scheidung und gemeinsamer Immobilie ist eine sachliche, gut vorbereitete Lösung entscheidend. Ob Verkauf, Übernahme, Vermietung oder Teilungsversteigerung: Wer sich rechtzeitig informiert, die Eigentumsverhältnisse prüft und professionelle Hilfe nutzt, kann das Beste aus einer schwierigen Situation machen.