Erbbaurecht: Eine Alternative zum Grundstückskauf?

Wie das Erbbaurecht funktioniert

Beim Erbbaurecht erwirbt der Erbbauberechtigte das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu nutzen – typischerweise für 60 bis 99 Jahre. Das Haus gehört ihm, das Grundstück bleibt Eigentum des Erbbaurechtsgebers. Dafür zahlt der Erbbauberechtigte einen jährlichen Erbbauzins, üblicherweise zwischen 3 und 5 Prozent des Grundstückswerts. Das Erbbaurecht wird in ein eigenes Grundbuchblatt (Erbbaugrundbuch) eingetragen, kann vererbt, verkauft und – mit Zustimmung des Grundstückseigentümers – belastet werden, etwa für eine Baufinanzierung.

Anbieter sind traditionell Kirchen, Kommunen und Stiftungen, die ihre Grundstücke langfristig behalten, aber einer Nutzung zuführen möchten.

Der Vorteil: Weniger Kapitalbedarf beim Einstieg

Der offensichtliche Reiz: Der Grundstückskaufpreis entfällt. Bei einem Bauplatz für 120.000 Euro reduziert sich der Finanzierungsbedarf entsprechend – statt Zins und Tilgung auf das Grundstück zahlt man den Erbbauzins. Gerade für junge Familien mit wenig Eigenkapital kann das den Weg ins Eigenheim ebnen. Auch die Kaufnebenkosten fallen niedriger aus, da sie sich nur auf Gebäude und Erbbaurecht beziehen. Kirchliche und kommunale Erbbaurechtsgeber verbinden ihre Vergabe zudem oft mit familienfreundlichen Konditionen oder Vergünstigungen.

Die Kehrseite: Der Erbbauzins läuft ewig

Dem geringeren Einstiegskapital steht eine Dauerbelastung gegenüber: Der Erbbauzins wird über die gesamte Laufzeit gezahlt und ist üblicherweise über Wertsicherungsklauseln an die Inflation gekoppelt – er steigt also im Lauf der Jahre. Über Jahrzehnte gerechnet, kann die Summe der Erbbauzinsen den ursprünglichen Grundstückswert übersteigen. Anders als bei der Baufinanzierung gibt es kein „Abbezahlt”: Der Erbbauzins endet erst mit dem Erbbaurecht. Wer langfristig kalkuliert und das Kapital für den Grundstückskauf aufbringen kann, fährt mit dem Volleigentum daher oft günstiger.

Heimfall und Laufzeitende: Die kritischen Klauseln

Zwei Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit:

• Heimfall: Bei schweren Vertragsverstößen – etwa längerem Zahlungsverzug beim Erbbauzins oder Verwahrlosung – kann der Grundstückseigentümer die Übertragung des Erbbaurechts verlangen. Der Erbbauberechtigte erhält dann eine Entschädigung für das Gebäude, die vertraglich oft auf zwei Drittel des Verkehrswerts begrenzt ist.
• Laufzeitende: Läuft das Erbbaurecht aus, ohne verlängert zu werden, fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer – gegen eine Entschädigung von gesetzlich mindestens zwei Dritteln des Gebäudewerts bei Wohnnutzung. In der Praxis werden Erbbaurechte häufig verlängert, ein Anspruch darauf besteht aber nicht automatisch.

Beim Kauf eines Hauses auf Erbbaugrundstück ist die Restlaufzeit entscheidend: Unter etwa 30 bis 40 Jahren wird die Finanzierung schwieriger und der Wiederverkaufswert leidet.

Erbbaurechts-Immobilie kaufen: Darauf sollten Sie achten

Wer ein bestehendes Haus auf einem Erbbaugrundstück erwirbt, übernimmt den Erbbaurechtsvertrag – und sollte ihn vor dem Kauf gründlich prüfen: Restlaufzeit, Höhe und Anpassungsmechanismus des Erbbauzinses, Zustimmungserfordernisse bei Verkauf und Belastung, Heimfallregelungen und Entschädigungsklauseln. Banken bewerten Erbbaurechtsobjekte konservativer; Kaufinteressenten sollten die Finanzierung früh klären. Richtig eingepreist, kann eine Erbbau-Immobilie aber ein sehr fairer Deal sein – der niedrigere Kaufpreis gleicht die Dauerbelastung aus.

Fazit: Kein besseres oder schlechteres Eigentum – ein anderes

Das Erbbaurecht ist eine seriöse Alternative zum Grundstückskauf – mit klaren Vorteilen beim Einstieg und klaren Pflichten auf Dauer. Ob es zu Ihnen passt, hängt von Eigenkapital, Planungshorizont und Vertragskonditionen ab. Die Dumax GmbH prüft mit Ihnen die Rahmenbedingungen konkreter Objekte und berät Sie ehrlich, ob Kauf oder Erbbaurecht für Ihre Situation die bessere Wahl ist.

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