Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer in Deutschland nach neuen Regeln berechnet. Für Millionen Eigentümer hat sich damit die Steuerlast verändert – mal nach oben, mal nach unten. Auch 2026 sorgt das Thema weiter für Fragen: Wie funktioniert das neue System, welche Rolle spielen die Hebesätze der Gemeinden und was können Eigentümer tun, wenn ihr Bescheid fehlerhaft erscheint?
Warum die Grundsteuer reformiert wurde
Das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 die alte Berechnung für verfassungswidrig, weil sie auf völlig veralteten Einheitswerten beruhte – im Westen aus dem Jahr 1964, im Osten sogar aus dem Jahr 1935. Gleichwertige Grundstücke wurden dadurch teils sehr unterschiedlich besteuert. Der Gesetzgeber musste die Bewertung auf eine neue, aktuelle Grundlage stellen. Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer flächendeckend.
Das niedersächsische Flächen-Lage-Modell
Niedersachsen hat sich gegen das Bundesmodell entschieden und ein eigenes Verfahren eingeführt: das Flächen-Lage-Modell. Anders als beim Bundesmodell spielt der Wert der Immobilie hier keine direkte Rolle. Berechnungsgrundlage sind stattdessen:
- die Grundstücksfläche und die Gebäudefläche,
- feste Äquivalenzzahlen pro Quadratmeter,
- ein Lage-Faktor, der die Lage des Grundstücks innerhalb der Gemeinde über den Bodenrichtwert berücksichtigt.
Für Wohnflächen gibt es zusätzlich einen Abschlag, der das Wohnen gegenüber Gewerbeflächen begünstigt. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag, der mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde multipliziert wird.
Der Hebesatz: Die entscheidende Stellschraube der Gemeinden
Wie hoch die Grundsteuer tatsächlich ausfällt, bestimmt am Ende die Kommune über ihren Hebesatz. Viele Städte und Gemeinden – auch im Landkreis Diepholz – haben ihre Hebesätze im Zuge der Reform angepasst. Offiziell sollte die Reform aufkommensneutral sein: Die Gemeinde nimmt insgesamt nicht mehr ein als vorher. Für den einzelnen Eigentümer kann sich die Belastung dennoch spürbar verschoben haben, denn die Neubewertung verteilt die Last neu.
Es lohnt sich, den aktuellen Hebesatz der eigenen Gemeinde zu kennen und Änderungen zu verfolgen – gerade weil einige Kommunen ihre Sätze in den Jahren nach der Umstellung nachjustieren.
Grundsteuerbescheid prüfen: Darauf sollten Sie achten
Grundlage der Steuer sind die Angaben aus der Grundsteuererklärung. Fehler bei Flächenangaben wirken sich direkt auf die Steuerhöhe aus. Prüfen Sie deshalb:
- Stimmen Grundstücks- und Wohnfläche mit den tatsächlichen Verhältnissen überein?
- Wurde die Nutzung korrekt erfasst (Wohnen oder Gewerbe)?
- Ist der Lage-Faktor plausibel?
Gegen fehlerhafte Bescheide können Sie innerhalb eines Monats Einspruch beim Finanzamt einlegen. Haben sich Flächen geändert – etwa durch einen Anbau oder Abriss – sind Sie verpflichtet, dies anzuzeigen.
Bedeutung für Kauf, Verkauf und Vermietung
Die Grundsteuer ist ein Dauerkostenfaktor und fließt in jede Nebenkostenkalkulation ein. Vermieter dürfen sie über die Betriebskosten auf die Mieter umlegen; entsprechend interessieren sich auch Mieter für die Entwicklung. Beim Immobilienkauf sollten Interessenten die aktuelle Grundsteuer und den Hebesatz der Gemeinde in ihre laufenden Kosten einplanen. Beim Verkauf wiederum gehört der aktuelle Grundsteuerbescheid zu den Unterlagen, die Käufer regelmäßig anfordern.
Fazit: Kein Grund zur Panik, aber zur Aufmerksamkeit
Die Grundsteuerreform ist seit 2025 gelebte Praxis, doch viele Bescheide werfen weiterhin Fragen auf. Wer seine Unterlagen prüft, Fristen im Blick behält und die Hebesatzentwicklung seiner Gemeinde verfolgt, ist auf der sicheren Seite. Die Dumax GmbH unterstützt Sie bei allen Fragen rund um Ihre Immobilie – von den laufenden Kosten bis zur Bewertung. Für steuerliche Detailfragen empfehlen wir zusätzlich den Gang zum Steuerberater.
Sie haben Fragen rund um Ihre Immobilie? Kontaktieren Sie uns jetzt für eine unverbindliche und persönliche Beratung.
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