Basis für Verkauf und Kauf: Eine präzise Wertermittlung sorgt dafür, dass weder Verkäufer noch Käufer benachteiligt werden. Ist der Angebotspreis viel zu hoch, bleibt das Objekt lange am Markt stehen; ein zu niedriger Preis führt zu Verlusten. Der Marktwert bestimmt also maßgeblich den Erfolg eines Immobiliengeschäfts.
Grundlage für Finanzierung: Banken verlangen bei Immobilienkrediten eine Bewertung des Objekts. Der Beleihungswert orientiert sich am Verkehrswert. Eine solide Wertermittlung ist entscheidend, um die Finanzierung zu sichern und optimale Konditionen zu erhalten.
Rechtliche und familiäre Fälle: Auch bei Erbschaften, Schenkungen oder im Scheidungsfall braucht man den Immobilienwert, um fair aufteilen zu können. Eine neutrale Bewertung hilft, Streitigkeiten zu vermeiden.
Marktveränderungen beachten: Die Immobilienpreise unterliegen Zyklen. Nach der Boomphase bis 2021 gab es in Regionen wie Diepholz zuletzt Korrekturen. Aktuelle Daten (2025) sollten daher stets einfließen, um nicht auf veralteten Preisvorstellungen zu bestehen.

In Deutschland haben sich drei Hauptmethoden etabliert, um den Wert von Immobilien zu ermitteln:

Vergleichswertverfahren
Hier wird der Wert aus tatsächlich erzielten Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Es eignet sich v.a. für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in gebräuchlichen Lagen, wo genügend Vergleichsdaten vorliegen. Beispiel: Ein Einfamilienhaus in Diepholz wird mit kürzlich verkauften, ähnlichen Häusern (Größe, Baujahr, Lage) verglichen und so eingepreist.

Sachwertverfahren
Dieses Verfahren berechnet die Herstellungskosten des Gebäudes (abzüglich Altersabschreibung) plus Bodenwert. Es wird oft bei selbstgenutzten Häusern angewandt, wenn keine Vergleichspreise verfügbar sind (z.B. individuelle Architektenhäuser). Der Sachwert gibt den „substanziellen“ Wert an, kann aber vom Marktpreis abweichen.

Ertragswertverfahren
Hier steht der Ertrag im Mittelpunkt – also die Miet-Einnahmen einer Immobilie. Dieses Verfahren wird für Renditeobjekte (Mehrfamilienhäuser, Gewerbe) genutzt. Aus den jährlichen Reinerträgen und einem Liegenschaftszins wird der Wert abgeleitet. Relevant etwa für ein vermietetes Mehrfamilienhaus in Diepholz: Wie hoch ist der Marktwert, basierend auf den erzielbaren Mieten?

Oft kombiniert ein Gutachter mehrere Ansätze, um ein ausgewogenes Bild zu erhalten. In der Praxis schauen Immobilienmakler zudem immer auf aktuelle Angebotspreise und Gutachterausschuss-Daten (lokale Kaufpreissammlung), um eine marktgerechte Einschätzung vorzunehmen.

Unabhängig vom Verfahren gibt es bestimmte Hauptfaktoren, die den Immobilienwert maßgeblich bestimmen:

• Lage: Das A und O der Bewertung. Makrolage (Region, Stadtteil) und Mikrolage (Straßenlage, Nachbarschaft) beeinflussen Preise enorm. In Diepholz sind z.B. zentrale Lagen oder begehrte Wohnviertel deutlich wertvoller als abgelegene Ortsteile. Infrastruktur, Verkehrsanbindung und Umfeld (Schulen, Einkaufsmöglichkeiten) spielen hier hinein.
• Grundstück und Größe: Grundstücksfläche, Zuschnitt und Ausrichtung wirken sich aus (Stichwort: großer Garten oder Baureserve steigern den Wert). Auch die Wohn- bzw. Nutzfläche des Gebäudes bestimmt den Wert – allerdings nicht linear: Ab einer gewissen Größe zahlen Käufer pro m² oft weniger, weil die Gesamtinvestition hoch wird.
• Bauzustand und Baujahr: Substanz und Zustand eines Hauses sind entscheidend. Ein kernsaniertes älteres Haus kann wertvoller sein als ein jüngeres mit Sanierungsstau. Modernisierte Heizungs- und Elektroanlagen, dichte Fenster, gedämmtes Dach – all das erhöht die energetische Qualität und damit den Wert (angesichts der Energiepreise besonders relevant). Ein Energieausweis mit guter Effizienzklasse kann den Wert positiv beeinflussen, da Käufer niedrigere Nebenkosten erwarten dürfen.
• Ausstattung und Extras: Hochwertige Ausstattung (z.B. Parkett, Fußbodenheizung, Einbauküche), besondere Architektur oder Extras wie Kamin, Sauna, Doppelgarage schlagen positiv zu Buche. In ländlichen Gegenden kann auch eine große Garage oder Werkstatt ein Werttreiber sein, je nach Käuferzielgruppe.
• Rechtliche Gegebenheiten: Ist die Immobilie vermietet (Mietverträge) oder mit Rechten Dritter belastet (Nießbrauch, Wohnrecht, Wegerecht)? Solche Faktoren beeinflussen den Wert erheblich. Ein unbefristet vermietetes Haus erzielt am freien Markt weniger als ein frei lieferbares. Auch Baulasten oder Denkmalschutz können wertmindernd wirken, da sie Verpflichtungen mit sich bringen.
• Marktsituation: Nicht zuletzt bestimmen Angebot und Nachfrage am Bewertungsstichtag den Preis. In einem Anbietermarkt (mehr Nachfrage als Angebot) lassen sich höhere Preise durchsetzen, in einem Käufermarkt sinken die Preise. Aktuell (2025) tendiert der Markt eher zum Käufermarkt, was in die Wertfindung einfließen sollte.

• Professionelle Gutachten: Für eine rechtssichere Wertermittlung – etwa bei Erbschaftsstreitigkeiten oder als Grundlage bei Verkaufsverhandlungen – lohnt ein Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen. Dieser analysiert Ihre Immobilie ausführlich, berücksichtigt alle Faktoren und erstellt ein schriftliches Gutachten. Das hat seinen Preis, bietet aber hohe Genauigkeit.
• Kostenlose Makler-Bewertung: Viele Immobilienmakler (so auch wir bei DUMAX) bieten eine erste Marktwerteinschätzung unverbindlich an. Dabei wird Ihre Immobilie begutachtet und auf Basis von Erfahrungswerten und Vergleichsdaten ein Preis empfohlen. Diese Einschätzung ist meist weniger detailliert als ein Gutachten, aber für einen schnellen Verkauf häufig ausreichend – und sie ist in der Regel kostenlos.
• Online-Bewertungstools: Mittlerweile gibt es Online-Rechner, in die man Daten zur Immobilie eingibt und einen Schätzwert erhält. Diese Tools nutzen Algorithmen und Vergleichsdaten. Für Diepholz sind solche Durchschnittswerte jedoch mit Vorsicht zu genießen – lokale Besonderheiten (etwa Mikrolagen oder Ausstattungsdetails) können sie nicht voll erfassen. Als grober Anhaltspunkt können sie dienen, ersetzen aber keine individuelle Beratung.

Tipp: Sammeln Sie alle Unterlagen Ihrer Immobilie zusammen, bevor Sie eine Bewertung einholen. Wichtige Dokumente sind Grundrisse, der Energieausweis, eine Wohnflächenberechnung, Grundbuchauszug etc. Vollständige Informationen ermöglichen eine exaktere Wertermittlung.

Die Wertermittlung Ihrer Immobilie ist ein zentraler Schritt, der Zeit und Sorgfalt verdient. In einer dynamischen Marktlage wie aktuell (mit Preisschwankungen) schützt eine realistische Bewertung vor Fehlentscheidungen. Nutzen Sie am besten professionelle Hilfe: Experten kennen die regionalen Marktbesonderheiten und können Ihre Immobilie im Kontext einordnen. So finden Sie heraus, wie viel Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Diepholz wirklich wert ist – die Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf oder eine solide Finanzierung.