Immobilienverkauf im Erbfall, bei Scheidung oder Zwangsversteigerung: Was ist besonders zu beachten?

• Eigentumsnachweis: Erst nach Eintragung ins Grundbuch (über Erbschein/Testament) kann ein Verkauf rechtswirksam erfolgen.
• Mehrere Erben: Bei Erbengemeinschaften müssen alle gemeinsam verkaufen oder einer übernimmt die Anteile der anderen (Auseinandersetzungsvertrag).
• Wertfeststellung: Lassen Sie das Objekt professionell bewerten, um Streit und finanzielle Nachteile zu vermeiden.
• Steuern: Prüfen Sie, ob Spekulationssteuer oder Erbschaftssteuer anfällt (siehe Kapitel „Immobilienerbe“).
• Abwicklung: Klare Absprachen, schriftliche Vollmachten und ggf. Beauftragung eines Maklers oder Notars helfen, den Prozess zu beschleunigen und zu vereinfachen.

• Einigung erzielen: Im Idealfall einigen sich die (Noch-)Ehepartner auf Verkauf und Teilung des Erlöses. Eine professionelle Mediation kann helfen.
• Wertgutachten: Ein neutrales Gutachten verhindert Diskussionen über den Verkaufspreis.
• Kredite und Grundbuch: Regelungen zu laufenden Darlehen und die Entlassung eines Partners aus dem Grundbuch müssen rechtzeitig mit Bank und Notar geklärt werden.
• Teilungsversteigerung vermeiden: Kann keine Einigung erzielt werden, droht die gerichtliche Teilungsversteigerung – oft mit Wertverlust.
• Steuern und Kosten: Prüfen Sie, ob Spekulationssteuer anfällt und wie Notar- und Maklerkosten verteilt werden.

• Ursachen: Zwangsversteigerungen resultieren meist aus Zahlungsunfähigkeit, Scheidung oder Erbauseinandersetzungen.
• Ablauf: Das Gericht setzt einen Termin an, die Immobilie wird öffentlich versteigert. Der Zuschlag erfolgt in der Regel zum Höchstgebot, das aber unter Marktwert liegen kann.
• Risiken: Eigentümer erzielen oft weniger als beim freien Verkauf. Zudem entstehen zusätzliche Kosten für Gutachten, Gericht und ggf. Räumung.
• Alternativen: Rechtzeitig mit Gläubigern oder der Bank sprechen – manchmal lässt sich eine außergerichtliche Einigung erzielen, z. B. durch einen freiwilligen Verkauf oder Umschuldung.
• Hilfe suchen: Scheuen Sie sich nicht, Makler, Anwälte oder Schuldnerberater einzubeziehen. Sie kennen Wege, wie ein Zwangsverkauf vielleicht noch abgewendet werden kann.

• Bewahren Sie einen kühlen Kopf – überstürzte oder emotionale Entscheidungen führen oft zu Verlusten.
• Lassen Sie sich immer unabhängig beraten: Ein erfahrener Makler, Notar oder Rechtsanwalt kann nicht nur Abläufe erklären, sondern hilft auch, den besten Preis zu erzielen.
• Prüfen Sie alle Verträge und Rechte gründlich – etwa Wohnrechte, Nießbrauch oder Grundschulden.
• Klären Sie steuerliche Konsequenzen (mit dem Steuerberater), bevor Sie den Verkauf abschließen.

Ein Immobilienverkauf in Sondersituationen erfordert Fingerspitzengefühl, Sachkenntnis und oft professionelle Begleitung. Klare Absprachen, frühzeitige Wertermittlung und die Wahl des richtigen Weges sorgen dafür, dass Sie auch in schwierigen Zeiten einen fairen und geordneten Abschluss erzielen.