Die wichtigsten Faktoren bei der Immobilienbewertung

Die drei Verfahren – praxisnah erklärt

Vergleichswertverfahren

Der Wert wird aus Preisen tatsächlich verkaufter Vergleichsobjekte abgeleitet. Ideal ist das Verfahren für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in homogenen Lagen, wenn genügend Vergleichsfälle vorliegen. Vorteil: hohe Marktnähe.

Sachwertverfahren

Der Sachwert setzt sich aus dem Bodenwert und dem (altersgeminderten) Gebäudewert zusammen, ggf. angepasst mit einem Sachwertfaktor. Typisch ist es bei eigengenutzten Ein-/Zweifamilienhäusern, wenn Vergleichswerte fehlen oder uneinheitlich sind.

Ertragswertverfahren

Hier werden die nachhaltigen Mieten (Markt-/Vertragsmiete) minus Bewirtschaftungskosten kapitalisiert. Entscheidend sind Leerstandsrisiko, Instandhaltung, Verwaltung und ein marktgerechter Liegenschaftszins. Standard bei Mehrfamilienhäusern und Anlageobjekten.

Die 7 größten Werttreiber im Überblick

1) Lage (Makro/Mikro) & Bodenwert

Lagequalität bleibt der stärkste Hebel: Anbindung, Nahversorgung, Ruhe, Nachbarschaftsbild und Perspektive des Umfelds. Der Bodenrichtwert liefert die amtliche Orientierung für den Grund und Boden; in der Wertermittlung wird daraus ein objektspezifischer Bodenwert abgeleitet (Größe, Zuschnitt, Ausnutzung, rechtliche Situation).

2) Gebäudezustand & Restnutzungsdauer

Baujahr, Modernisierungen und erkennbarer Instandhaltungsstau wirken direkt auf den Wert. Dokumentierte Arbeiten an Dach, Fassade, Fenstern, Heizung, Elektrik und Bädern sind wertstabilisierend. In der Sachwertlogik schlägt sich das u. a. in der Alterswertminderung und Restnutzungsdauer nieder.

3) Energieeffizienz & Technik

Energieklassen beeinflussen Nachfrage, Vermarktungszeit und Preis: Sehr effiziente Gebäude erzielen spürbare Aufschläge, schwächere Klassen sehen Abschläge. Für die Argumentation im Exposé lohnt ein Energie-/Sanierungsnarrativ, das Kennwerte, Maßnahmen und Folgekosten transparent macht.

4) Rechtliche Situation & Unterlagen

Nießbrauch/Wohnrecht, Dienstbarkeiten, Baulasten, Erbbaurecht sowie WEG-Dokumente (Teilungserklärung, Protokolle) und Mietverträge sind wertrelevant. Vollständige, aktuelle Unterlagen erhöhen die Preisakzeptanz, senken Rückfragen und beschleunigen die Abwicklung.

5) Ertrag & Kosten (bei Vermietung)

Im Ertragswert zählen nachhaltige Mieten, realistische Bewirtschaftungskosten und der marktgerechte Liegenschaftszins. Wichtig ist eine nachhaltige Sicht (marktgängige Miete, langfristige Kosten, Leerstand), nicht nur der Ist-Zustand der letzten Monate.

6) Marktumfeld & Timing

Marktzyklen wirken: Wenn der Trend stabil oder leicht positiv ist, lohnt ein sauber vorbereitetes, zügiges Vermarktungsfenster. In unsicheren Phasen kann ein vorsichtiger Startpreis mit begründetem Spielraum sinnvoll sein. Indikatoren und regionale Berichte helfen, die Richtung einzuordnen.

7) Bau- und Modernisierungskosten

Steigende Baupreise verteuern Maßnahmen und erklären, warum energetisch solide Bestandsobjekte relativ attraktiver sind. Für die Kalkulation gilt: Maßnahmenpakete (z. B. Hülle + Heizung) liefern oft bessere Effekte als Einzelmaßnahmen – und sind in der Verhandlung leichter zu begründen.

Mini-Leitfaden: So kommen Sie zum belastbaren Marktwert

1) Unterlagen komplettieren: Energieausweis, Pläne/Flächen, Grundbuch/Baulasten, WEG-Doku (bei ETW), Mietverträge, Modernisierungsnachweise. Saubere Doku schafft Vertrauen.
2) Datenbasis sichern: Amtliche Bodenrichtwerte, regionale Vergleichskaufpreise, Liegenschaftszinsen. Für die lokale Orientierung helfen Preisatlanten – endgültig maßgeblich bleibt die objektspezifische Ableitung.
3) Verfahren wählen & kombinieren: Vergleichs-/Sach-/Ertragswert modellkonform anwenden und Ergebnisse plausibilisieren. Ziel ist ein Preisband, nicht ein Scheingenauigkeitswert.
4) Energie & Kosten bewerten: Effizienzklasse und Sanierungsbedarf realistisch bepreisen, Maßnahmen priorisieren (Quick Wins vs. große Pakete). Baupreis- und Handwerkerkosten als Anker nutzen.
5) Markttrend einpreisen: Startpreis/Preisband an die aktuelle Marktrichtung anpassen und die Taktik (Besichtigungsphasen, Fristen, Nachweise) darauf ausrichten.

DUMAX-Tipp

Mit einer ImmoWertV-konformen Wertermittlung, vollständigen Unterlagen und einem klaren Energie-/Sanierungsnarrativ setzen Sie die richtigen Signale. Wir begleiten Preisstrategie, Unterlagen-Check (inkl. Energieausweis/WEG-Doku) und Verhandlung – bis zur Beurkundung. Für energetische Maßnahmen kalkulieren wir Budgets auf Basis aktueller Kosten und nutzen die Effizienzklasse aktiv im Exposé, um Preisakzeptanz zu steigern.

Fazit

Bewertung ist kein Bauchgefühl: Lage & Bodenwert, Zustand & Energie, Recht & Ertrag sowie Markt- und Kostenumfeld greifen ineinander. Wer sich am Regelwerk orientiert, seriöse Marktdaten nutzt und Energie/Modernisierung transparent macht, startet mit einem realistischen Preis, verhandelt souveräner und verkürzt die Vermarktungszeit.

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