Modernisierung im Mehrfamilienhaus: Was ist erlaubt und wer zahlt?

Modernisierung vs. Instandhaltung

• Instandhaltung: Erhalt des bisherigen Zustands (Pflicht des Vermieters).
• Modernisierung: Verbesserung (z. B. Dämmung, neue Heiztechnik, Aufzug, digitale Infrastruktur); nach Modernisierung ist eine Mieterhöhung grundsätzlich möglich (§ 559 BGB).

Mieterhöhung nach Modernisierung: Grenzen und Regeln

• Umlage: Grundsätzlich bis zu 8 % der aufgewendeten Kosten pro Jahr (§ 559 Abs. 1 BGB).
• Kappungsgrenzen: Innerhalb von 6 Jahren max. +3 €/m², bei Vormieten unter 7 €/m² max. +2 €/m² (§ 559 Abs. 3a BGB).
• Spezieller Deckel beim Heizungstausch: Für bestimmte Konstellationen gilt zusätzlich eine Begrenzung auf 0,50 €/m² innerhalb von 6 Jahren (vgl. § 559e BGB; praxisnah erläutert).
• Formalien: Saubere Ankündigung und Begründung sind Pflicht (Fristen, Umfang, zu erwartende Mietanpassung).

Planung und Zustimmung

• Bedarf analysieren: Technische Prüfung, Wirtschaftlichkeitsrechnung, Fördermöglichkeiten.
• Kommunikation: Frühzeitig über Umfang, Dauer, Vorteile informieren; Härtefälle berücksichtigen.
• Zustimmungslage: Je nach Maßnahme und Rechtsform (Miethaus vs. WEG) unterschiedliche Prozesse und Mehrheiten.

GEG‑Pflichten: Was ist verpflichtend?

• Nach Eigentümerwechsel: Innerhalb von 2 Jahren Dämmung der obersten Geschossdecke oder alternativ des Dachs, sofern nicht ausreichend gedämmt (§ 47 GEG – praxisnahe Zusammenfassung).
• 30‑Jahre‑Regel bei Heizkesseln: Konstanttemperatur‑Gas/Ölkessel nach 30 Jahren austauschen; Ausnahmen für Niedertemperatur‑/Brennwertkessel und langjährige Selbstnutzer.

Durchführung

• Zeitplan & Schutzmaßnahmen: Lärm, Staub, Zugänglichkeit – Rücksicht auf Mieterschaft.
• Qualitätssicherung: Fachfirmen, Abnahmeprotokolle, Gewährleistung dokumentieren.
• Dokumentation: Rechnungen, technische Nachweise, Energiekennwerte für spätere Nachweise.

Praxis‑Tipps

• Schrittweise modernisieren: Prioritäten setzen (z. B. Heizung, Dämmung, Fenster).
• Vorher/Nachher‑Effekte: Einsparungen, Komfort, Wertwirkung belegen.
• Digitale Baubegleitung: Kommunikation, Termine, Mängelmeldungen effizient steuern.

Fazit

Gute Planung, rechtssichere Umsetzung und faire Kostenverteilung sind der Schlüssel zur erfolgreichen Modernisierung. Wir beraten Sie zu Maßnahmen, Förderungen und Umsetzung – effizient und konfliktarm.