FAQ
Häufige Fragen rund um Immobilien
Viele Eigentümer und Kaufinteressenten stellen sich wiederkehrende Fragen rund um das Thema Immobilien – sei es zu Marktpreisen, Verkauf, Vermietung oder rechtlichen Aspekten. In dieser Übersicht beantworten wir die häufigsten Fragen, die uns als Makler, Verwalter und Gutachter im Raum Diepholz gestellt werden. Ziel ist es, Ihnen schnell Klarheit und Orientierung zu geben. Sollten Sie eine spezielle Frage haben, die hier nicht auftaucht, sprechen Sie uns gerne an.
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Bei Unsicherheiten zu Bewertung, Vertragsgestaltung, Abrechnung oder bei Streitigkeiten ist professionelle Hilfe sinnvoll. Makler, Gutachter, Hausverwalter oder Fachanwälte können Sie gezielt unterstützen und rechtliche sowie finanzielle Risiken minimieren.
Eine Mietausfallversicherung oder Mietnomadenversicherung kann helfen, ist aber mit Kosten verbunden. Wichtiger ist es, vor Vertragsabschluss die Bonität des Mieters zu prüfen (z. B. durch Schufa-Auskunft, Einkommensnachweise). Eine Kaution bietet zusätzlichen Schutz.
Nein. Kleinere Reparaturen dürfen im Rahmen einer wirksamen Kleinreparaturklausel (meist bis 100 €, im Jahr maximal 8 % der Jahresmiete) auf den Mieter umgelegt werden. Für größere oder strukturelle Schäden (Heizung, Dach, Leitungen) ist immer der Vermieter zuständig.
Für Schäden, die durch normalen Gebrauch (Abnutzung) entstehen, haftet der Vermieter. Für darüber hinausgehende Schäden (z. B. beschädigte Türen, kaputte Fenster durch unsachgemäße Nutzung) muss der Mieter aufkommen. Kleinreparaturklauseln im Mietvertrag können Bagatellschäden (z. B. tropfender Wasserhahn bis max. 100 €) auf den Mieter umlegen.
Kommt der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten in Rückstand, dürfen Sie das Mietverhältnis fristlos kündigen. Zuvor sollten Sie schriftlich mahnen und ggf. eine Ratenzahlung anbieten. In der Praxis empfiehlt sich die Beauftragung eines Anwalts, um rechtssicher zu handeln. Nach der Kündigung folgt ggf. die Räumungsklage.
Wird eine Immobilie an mehrere Personen als Wohngemeinschaft vermietet, sollte der Mietvertrag sorgfältig gestaltet sein – z.B. mit allen Mietern als gleichberechtigte Vertragspartner, damit bei Auszug eines Mieters die Haftung der übrigen fortbesteht. Alternativ können Einzelmietverträge mit jedem Bewohner abgeschlossen werden. Nebenkosten müssen entsprechend umgelegt und abgerechnet werden. Bei Untermiete bedarf es der Zustimmung des Vermieters.
Nach Einigung über den Kaufpreis wird der notarielle Kaufvertrag geschlossen. Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt nach Aufforderung durch den Notar, wenn alle Voraussetzungen (Auflassungsvormerkung, Finanzierung, ggf. Genehmigungen) vorliegen. Nach Eingang des Kaufpreises wird die Umschreibung im Grundbuch vorgenommen. Erst mit Eintrag des Käufers im Grundbuch ist der Eigentumsübergang rechtlich vollzogen.
Sinnvoll sind energetische Maßnahmen (Dämmung, neue Fenster, effiziente Heizung), ein modernes Bad oder eine neue Küche und eine frische, neutrale Optik (z.B. neue Bodenbeläge, frisch gestrichene Wände). Wichtig ist, dass sich die Investition im Verkaufspreis widerspiegelt. Nicht jede teure Maßnahme zahlt sich aus – oft genügt schon eine solide Grundsanierung und ein gepflegtes Erscheinungsbild.
Wird eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft (Spekulationsfrist), fällt auf den Gewinn Einkommensteuer an, sofern keine Eigennutzung vorlag. Außerdem ist Grunderwerbsteuer zu zahlen (in Niedersachsen aktuell 5 %). Bei Erbschaft oder Schenkung gelten Freibeträge, darüber hinaus Erbschaft- oder Schenkungsteuer.
Die Miete sollte sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren, die sich aus aktuellen Mietangeboten, Mietspiegeln oder Gutachterausschussdaten ergibt. Die Mietpreisbremse gilt in Diepholz nicht, sodass Neuvermietungen nicht gedeckelt sind. Allerdings sind Wuchermieten verboten. Bei bestehenden Mietverhältnissen gelten die gesetzlichen Regelungen für Mieterhöhungen (maximal 20 % in drei Jahren, mit formaler Ankündigung).
Eine erste Marktwerteinschätzung durch Makler ist meist kostenlos und unverbindlich. Ein offizielles Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Gutachter ist dagegen kostenpflichtig (oft zwischen 1.000 und 2.500 €, abhängig vom Aufwand). Die Bewertung umfasst die Besichtigung des Objekts, Sichtung aller Unterlagen und die Anwendung der gängigen Bewertungsverfahren. Je nach Zweck (z.B. Verkauf, Erbschaft, Scheidung) genügt oft eine qualifizierte Einschätzung, in Spezialfällen ist ein ausführliches Gutachten sinnvoll.
In Niedersachsen wird die Maklerprovision in der Regel hälftig von Käufer und Verkäufer getragen. Üblich sind jeweils 3 % vom Kaufpreis zzgl. Mehrwertsteuer (also insgesamt 6 % des Kaufpreises plus MwSt.). Die Provision wird nur im Erfolgsfall – also bei notariellem Kaufvertragsabschluss – fällig. Für Vermietungen ist die Provision (seit Einführung des Bestellerprinzips) vom Auftraggeber des Maklers zu zahlen.
Ja, grundsätzlich ist ein Privatverkauf möglich. Allerdings ist der Aufwand hoch – von der Preisfindung über das Marketing bis zur Vertragsgestaltung und Abwicklung mit Interessenten und Notar. Ohne Marktkenntnis und Erfahrung kann es zudem passieren, dass Fehler unterlaufen oder der Verkaufspreis zu niedrig oder zu hoch angesetzt wird. Ein guter Makler kann durch professionelle Vermarktung, Zugang zu solventen Käufern und Verhandlungsgeschick oft einen besseren Preis erzielen.
Zu den wichtigsten Dokumenten gehören:
- Energieausweis
- Grundbuchauszug
- aktueller Grundriss/Wohnflächenberechnung
- Baupläne und Baugenehmigungen (falls vorhanden)
- Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
- bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
Eine vollständige Verkaufsmappe beschleunigt den Prozess erheblich.
Im aktuellen Marktumfeld sollten Eigentümer mit einer Vermarktungsdauer von 3 bis 6 Monaten rechnen. Sehr gut ausgestattete oder besonders gefragte Immobilien (z.B. moderne Häuser in begehrter Lage) finden oft schneller einen Käufer. Immobilien mit Sanierungsbedarf oder in weniger zentralen Lagen können sich deutlich länger am Markt befinden.
Die Preise schwanken je nach Lage, Zustand und Größe der Immobilie. Aktuell (2025) liegen Einfamilienhäuser in Diepholz im Durchschnitt bei etwa 1.820 €/m² Wohnfläche, Eigentumswohnungen bei rund 2.150 €/m². Für Neubauten oder besonders attraktive Lagen können die Preise höher liegen, während ältere Objekte oder Randlagen günstiger sind. Die Preise sind im Vergleich zu den Höchstständen der letzten Jahre leicht gesunken, haben sich aber zuletzt stabilisiert.