Immobilienerbe: Worauf sollten Erben achten?

• Erbschein beantragen: Um offiziell als Erbe einer Immobilie zu gelten, benötigen Sie einen Erbschein, den Sie beim Nachlassgericht beantragen. Alternativ reicht ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, wenn Sie darin als Erbe genannt sind.
• Grundbuchänderung: Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch muss beantragt werden. Dafür reichen Sie den Erbschein oder das Testament beim Grundbuchamt ein. Die Änderung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.
• Immobilie sichten und bewerten: Lassen Sie das Objekt fachkundig begutachten – so wissen Sie, in welchem Zustand es ist und welchen Marktwert es aktuell hat. Das ist die Grundlage für alle weiteren Entscheidungen.
• Verträge prüfen: Schauen Sie, welche laufenden Verträge (Versicherungen, Darlehen, Mietverhältnisse, Dienstleister) bestehen. Prüfen Sie Fristen, Beiträge und ggf. Kündigungsoptionen.

• Freibeträge: Für Kinder beträgt der steuerfreie Betrag 400.000 €, für Ehegatten 500.000 €, für Enkel 200.000 €, für andere Erben weniger. Liegt der Immobilienwert darüber, fällt auf den Mehrwert Erbschaftssteuer an (zwischen 7–50 % je nach Verwandtschaftsgrad und Wert).
• Selbstnutzung: Wer als Kind oder Ehepartner eine geerbte Immobilie nach dem Tod des Erblassers mindestens zehn Jahre selbst bewohnt, bleibt von der Erbschaftssteuer befreit – egal wie hoch der Wert ist. Bei früherem Auszug (außer in Härtefällen) wird die Steuer nachträglich fällig.
• Bewertung: Die Steuer bemisst sich nach dem sogenannten Verkehrswert der Immobilie. Lassen Sie diesen im Zweifel professionell ermitteln, um eine korrekte Steuerfestsetzung zu erreichen.
• Verkauf oder Vermietung: Wer die Immobilie verkauft oder vermietet (statt selbst einzuziehen), muss mit Besteuerung rechnen – hier gelten die genannten Freibeträge.

• Gemeinsames Eigentum: Gibt es mehrere Erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Entscheidungen über die Immobilie müssen einstimmig getroffen werden – etwa bei Verkauf, Modernisierung oder Vermietung.
• Nutzung und Verwaltung: Die Immobilie kann vermietet oder durch einzelne Erben genutzt werden, wenn die anderen zustimmen. Alle Kosten und Einnahmen müssen entsprechend aufgeteilt werden.
• Auseinandersetzung: Häufig wünschen sich Erben eine schnelle Lösung: Verkauf der Immobilie und Verteilung des Erlöses, Auszahlung eines Erben, Teilung durch Übernahme durch einen Erben etc. Hier ist eine einvernehmliche Einigung das Ziel. Notfalls kann jeder Erbe jederzeit die „Teilungsversteigerung“ beantragen – das Gericht versteigert dann die Immobilie öffentlich, was aber meist einen geringeren Erlös bringt.
• Streit vermeiden: Es empfiehlt sich, frühzeitig das Gespräch zu suchen und ggf. einen neutralen Vermittler (z.B. Notar oder Anwalt) hinzuzuziehen, um Konflikte zu vermeiden.

• Selbst einziehen: Wer die Immobilie selbst nutzt, spart Miete und kann von Steuerbefreiungen profitieren. Oft sind aber Investitionen in Modernisierung oder Sanierung nötig.
• Vermietung: Eine geerbte Immobilie als Kapitalanlage zu behalten, kann attraktiv sein – regelmäßige Mieteinnahmen und Wertsteigerung winken. Prüfen Sie dabei den Zustand und den Mietmarkt. Auch eine professionelle Hausverwaltung ist oft ratsam, gerade wenn man nicht vor Ort wohnt.
• Verkauf: Ein Verkauf ist sinnvoll, wenn das Objekt nicht benötigt wird oder mehrere Erben schnell Klarheit wünschen. Der Verkaufsprozess ist identisch wie beim regulären Immobilienverkauf: Wertermittlung, Unterlagen zusammentragen, ggf. Sanierungen durchführen, Verkauf vorbereiten. Die Erlöse werden entsprechend dem Erbanteil verteilt.

• Lassen Sie sich von Experten beraten – z.B. von einem Notar, Steuerberater oder Immobilienmakler. So vermeiden Sie Fehler bei der Abwicklung und bei der Steuer.
• Prüfen Sie mögliche Förderungen für Sanierung oder Modernisierung, wenn Sie das Objekt behalten möchten.
• Behalten Sie laufende Kosten im Auge (z.B. Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Energie, Hausgeld bei Eigentumswohnungen) – diese fallen ab dem Erbfall für die Erben an.
• Treffen Sie Entscheidungen in Ruhe und mit Weitblick. Überstürzte Verkäufe bringen oft weniger Erlös.

Ein Immobilienerbe bringt Verantwortung und erfordert oft komplexe Entscheidungen. Wer den Überblick behält, sich früh beraten lässt und alle rechtlichen sowie steuerlichen Aspekte bedenkt, kann das Beste aus der geerbten Immobilie machen – egal ob durch Selbstnutzung, Vermietung oder Verkauf.