Rechte und Pflichten von Vermietern: Was Sie wissen sollten

Als Vermieter haben Sie zahlreiche Rechte, um Ihre Immobilie wirtschaftlich und sicher zu bewirtschaften:

• Miete und Kaution verlangen: Selbstverständlich dürfen Sie vom Mieter die vereinbarte Miete pünktlich und vollständig einfordern. Auch eine Mietkaution (max. drei Kaltmieten) kann zu Vertragsbeginn verlangt werden, um sich gegen Schäden oder Mietausfall abzusichern.
• Vertragsgestaltung: Sie können im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben die Bedingungen des Mietvertrags festlegen – z.B. Mietdauer (befristet/unbefristet), Höhe der Nebenkostenvorauszahlung, Hausordnung etc. Unzulässige Klauseln (etwa starre Renovierungsfristen) sind allerdings unwirksam, daher sollte man möglichst einen aktuellen Standardmietvertrag verwenden.
• Mieterhöhungen im Rahmen des Gesetzes: Bei unbefristeten Mietverhältnissen haben Sie unter bestimmten Umständen das Recht, die Miete anzupassen. Etwa im Wohnraum-Mietrecht: nach 15 Monaten Wohndauer kann eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen, maximal +20 % in 3 Jahren (Kappungsgrenze; in angespannten Märkten 15 %). Außerdem können Modernisierungskosten anteilig auf die Miete umgelegt werden. Solche Erhöhungen müssen aber formal korrekt angekündigt und begründet werden.
• Nebenkosten umlegen: Sie dürfen alle umlagefähigen Betriebskosten per Nebenkostenabrechnung auf den Mieter übertragen (sofern im Mietvertrag vereinbart). Dazu zählen z.B. Grundsteuer, Heizkosten, Wasser/Abwasser, Müllabfuhr, Hausstrom, Versicherungen usw. Die Abrechnung muss jährlich und transparent erfolgen.
• Kontrolle und Besichtigung: Sie haben das Recht, Ihre Immobilie in angemessenem Abstand zu besichtigen, z.B. um den Zustand zu prüfen oder Mängel aufzunehmen. Dies muss jedoch vorher angekündigt und begründet werden (z.B. jährliche Routinekontrolle, konkrete Anlässe wie geplante Modernisierung). Die Privatsphäre des Mieters ist zu respektieren – unangemeldetes Auftauchen ist nicht erlaubt.
• Kündigungsrecht: Unter bestimmten Voraussetzungen dürfen Sie ein Mietverhältnis kündigen. Beispielsweise fristlos bei schwerwiegendem Vertragsbruch (Mietrückstand über zwei Monatsmieten, schwere Störung des Hausfriedens) oder ordentlich mit gesetzlicher Frist etwa wegen Eigenbedarfs (Sie oder Familienangehörige möchten die Wohnung selbst nutzen). Dabei sind die gesetzlichen Kündigungsfristen (3 bis 9 Monate je nach Mietdauer) und Formerfordernisse strikt einzuhalten. Eine unbegründete Kündigung ist im Wohnraum unzulässig – Mieterschutz hat hier Priorität.

Mit den Rechten gehen wichtige Pflichten einher, die Vermieter erfüllen müssen:

• Instandhaltungspflicht: Als Vermieter sind Sie verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen, bewohnbaren Zustand zu übergeben und zu erhalten. Das heißt, Sie müssen nötige Reparaturen durchführen (sofern der Mangel nicht vom Mieter verursacht wurde) und dafür sorgen, dass z.B. Heizung und Elektrik funktionieren, keine Gesundheitsgefahren bestehen usw. Treten Mängel auf, müssen Sie nach Mitteilung durch den Mieter zeitnah Abhilfe schaffen. Kommen Sie dem nicht nach, kann der Mieter ggf. die Miete mindern oder im Notfall selbst reparieren lassen (auf Ihre Kosten).
• Verkehrssicherungspflicht: Sie müssen dafür sorgen, dass von Ihrem Grundstück/Gebäude keine Gefahr ausgeht. Z.B. Winterdienst (Schnee räumen, streuen) auf Gehwegen, sichere Beleuchtung in Fluren, keine losen Dachziegel etc. Oft überträgt man dies an Mieter per Hausordnung oder einen Dienstleister – bleibt es aber liegen, haften Sie im Ernstfall mit.
• Nebenkosten korrekt abrechnen: Wenn Sie Nebenkosten umlegen, sind Sie verpflichtet, jährlich eine nachvollziehbare Abrechnung zu erstellen. Diese muss alle umlagefähigen Kosten auflisten, auf den Mieter umrechnen (nach vereinbartem Schlüssel, oft Wohnfläche oder Verbrauch) und Vorauszahlungen dagegenrechnen. Wichtig: Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst können Nachforderungen verfallen. Fehlerhafte Abrechnungen können vom Mieter beanstandet werden; daher hier Sorgfalt walten lassen.
• Mietsicherheit und Rückzahlung: Verwahren Sie die erhaltene Kaution getrennt vom eigenen Vermögen (Treuhandkonto) und verzinst. Nach Mietende müssen Sie die Kaution (abzüglich berechtigter Abzüge für Schäden oder Nebenkostennachzahlungen) zügig zurückerstatten. Üblich sind 3–6 Monate Zeit, um etwa ausstehende Abrechnungen abzuwarten.
• Übernahme bestimmter Kosten: Nicht alles können Sie auf den Mieter abwälzen. Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten sind grundsätzlich vom Vermieter zu tragen. Beispiel: Reparatur an der Heizung oder Ersatz der Waschbeckenarmatur – das zahlen Sie. (Kleinreparaturklauseln im Vertrag ermöglichen es, Bagatellreparaturen bis z.B. 100 € dem Mieter aufzuerlegen, aber auch hier nur begrenzt.)
• Informationspflichten: Sie müssen dem Mieter rechtzeitig wichtige Informationen geben, z.B. Mieterhöhungsschreiben in Schriftform mit Begründung, Ankündigung von Modernisierungen mindestens 3 Monate vorher (inkl. zu erwartender Mietsteigerung), Aushändigung eines gültigen Energieausweises bei Besichtigung/Vertragsabschluss usw. Seit 2023 gilt auch bei Neuvermietung in vielen Städten eine Pflicht, die Vormiete offenzulegen, wenn die Mietpreisbremse greift.
• Datenschutz und Privatsphäre: Persönliche Daten der Mieter (z.B. Schufa-Auskunft, Mietvertrag mit Identitätsdaten) sind vertraulich zu behandeln. Zugang zur Wohnung haben Sie nur in Abstimmung mit dem Mieter. Unangekündigte Besuche oder das Behalten eines Schlüssels ohne Einwilligung sind tabu – das wäre Hausfriedensbruch.
• Treuepflicht gegenüber Mietern: Ein oft übersehener Punkt: Vermieter müssen die persönlichen Rechte der Mieter respektieren. Sie dürfen z.B. nicht grundlos die Heizung abdrehen, Bauarbeiten ohne Rücksicht auf Mietinteressen durchführen oder Mieter schikanieren. Bei Eigentümerwechsel müssen Sie die Mietkaution an den Käufer übergeben. Kurz gesagt: Ein fairer, gesetzestreuer Umgang ist Pflicht.

Die gesetzlichen Regelungen ändern sich von Zeit zu Zeit. Als Vermieter sollten Sie informiert bleiben:

• Grundsteuerreform 2025: Ab 2025 wird die neue Grundsteuer berechnet. In Niedersachsen bedeutet das neue Messbeträge und Hebesätze. Zwar können Vermieter Grundsteuer über Nebenkosten umlegen, aber Sie sollten Ihren Grundsteuerbescheid prüfen und ggf. Einspruch einlegen, falls er fehlerhaft erscheint.
• GEG-Verschärfungen: Durch das Gebäudeenergiegesetz gelten ab 2025 strengere Pflichten in puncto Heizung und Dämmung. Zum Beispiel müssen Heizkessel über 30 Jahre Alters ausgetauscht werden (mit wenigen Ausnahmen). Bei Verkauf einer Immobilie sind neue Eigentümer verpflichtet, innerhalb von 2 Jahren oberste Geschossdecken zu dämmen, falls noch nicht geschehen. Solche Verpflichtungen treffen zwar erstmal den Eigentümer – aber als künftiger Vermieter müssten Sie sie einkalkulieren.
• Mietrecht 2025: Die Mietpreisbremse wurde bis 2029 verlängert. In angespannten Wohnungsmärkten (Diepholz zählt nicht dazu, aber z.B. Hannover oder Hamburg) darf die Neuvermietungsmiete max. 10 % über dem Mietspiegel liegen. Zudem wird politisch über Indexmieten diskutiert – möglicherweise kommen Begrenzungen für jährliche Steigerungen. Es lohnt sich, Mietverträge aktuell zu halten und Änderungen im Blick zu behalten.
• Energieausweis: Seit 2024/25 gibt es verschärfte Vorgaben für Energieausweise. Vermieter müssen detailliertere Angaben machen (inkl. Effizienzklasse) und stets einen gültigen Ausweis vorlegen. Achten Sie darauf, Ihren Ausweis alle 10 Jahre zu erneuern und bei Inseraten Pflichtangaben (Verbrauch, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse) aufzuführen, um Bußgelder zu vermeiden.

Vermieter zu sein bedeutet, Rechte und Pflichten in Balance zu halten. Kennt man seine Rechte – etwa bei Mieterwechsel oder Zahlungsverzug – kann man die Immobilie effektiv schützen und rentabel führen. Wer seine Pflichten – Instandhaltung, Abrechnung, Informationspflichten – ernst nimmt, schafft ein gutes Verhältnis zu den Mietern und minimiert Konflikte. Letztlich zahlt sich ein korrektes Verhalten aus: Zufriedene Mieter bleiben länger und kümmern sich ihrerseits gut um die Wohnung. Halten Sie sich auf dem Laufenden über gesetzliche Neuerungen oder holen Sie sich Unterstützung (z.B. durch einen Vermieterverein oder Fachverwalter), um immer auf der sicheren Seite zu sein.